房地产信托投融资实务及典型案例 下载 网盘 txt 地址 rtf kindle docx pdf

　　《房地产信托投融资实务及典型案例》着重介绍*的、实战型的房地产信托操作模式，以“房地产信托能为房地产项目解决哪些问题”为切入点，从房地产信托融资的主体、业态以及类型等多角度全方位阐述运用信托，以解房地产项目融资的燃眉之急。《房地产信托投融资实务及典型案例》直击市场热点，向读者介绍了房地产信托融资的业务流程、模式和案例，并涉及房地产基金等前沿的实务信息、实务知识、实务案例和融资技巧等。与此同时，该书以“专业知识阐述十经典案例展示”的模式，展现给读者一个个房地产信托融资的经典、鲜活的实务操作案例，为房地产和金融专业人士提供了完整的知识和信息以及实用的参考方案。凡此种种，无不鲜明地突出了该书的实务性、实用性和实战性，成为信托公司、房地产企业、银行、证券公司、保险公司、律师事务所、房地产评估公司、担保公司、投资公司、私募基金等机构从业人员以及金融、法律、投融资的研究人士和科研院所的学生等不可多得的宝贵读物。

章　F房地产集团的信托融资成长故事

　节　F房地产集团简介及其金融化发展路径

　第二节　F房地产集团与信托公司合作的典型案例

　第三节　F房地产集团的房地产基金实践

第二章　房地产信托融资的典型模式及其案例

　节　房地产信托市场透视

　第二节　贷款模式

　第三节　股权模式

　第四节　权益模式

　第五节　准资产证券化模式

　第六节　组合模式

第三章　房地产信托的操作流程与风险控制

　节　房地产信托业务的基本流程以及风险识别

　第二节　房地产信托项目的风险控制机制

　第三节　投资者选购房地产信托产品的风险识别技巧

第四章　不同主体的房地产信托融资及其案例

　节　房地产企业

　第二节　地方政府

　第三节　房地产私募基金

　第四节　建筑企业

第五章　不同时点的房地产信托融资及其案例

　节　“拿地”期间

　第二节　“五证”期间

　第三节　物业持有期

第六章　不同业态的房地产信托融资及其案例

　节　住宅（商品房和保障房）

　第二节　商业地产和产业地产

　第三节　旅游地产

第七章　不同需求的房地产信托融资及其案例

　节　房地产开发建设

　第二节　房地产流通服务

　第三节　房地产资源并购

第八章　房地产基金：信托型、公司型、有限合伙型及其组合

　节　房地产私募基金市场分析

　第二节　信托型房地产基金

　第三节　公司型房地产基金

　第四节　有限合伙型房地产基金

　第五节　组合型房地产基金

附录

　附录1　全国信托公司联系方式

　附录2　全国信托公司股东情况

　附录3　2010年一季度至2011年三季度信托公司主要业务数据

　附录3.12011年三季度信托公司主要业务数据

　附录3.22011年二季度信托公司主要业务数据

　附录3.32011年一季度信托公司主要业务数据

　附录3.42010年四季度信托公司主要业务数据

　附录3.52010年三季度信托公司主要业务数据

　附录3.62010年二季度信托公司主要业务数据

　附录3.72010年一季度信托公司主要业务数据

后记

　　王巍，国内信托培训的开创者，被称为“信托培训人”。法学硕士(信托法方向)。曾在知名信托公司工作，并曾担任中国信托业协会会员部主任、研发部主任(兼任高级研究员)。目前，担任北京信泽金娌财顾问有限公司总经理，兼任北京大学市场经济研究中心研究员。

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相对于其他工商企业，房地产行业的特殊性决定了其有较高的利润率，同时也面临较高的风险。房地产信托的这些特点正好符合定位为私募的信托产品的投资人——合格投资者的风险收益以及期限偏好。从信托公司风险控制的角度看，因为土地和房屋都是最容易变现的有效抵押物，所以对于房地产项目的风险更容易控制。同时，房地产信托能给信托公司带来动辄4%左右的佣金费率，相比其他行业1%-2%的费率水平，房地产信托对信托公司的吸引力显而易见。可以说，房地产信托是信托公司最主要的业务重点和盈利来源。近三年的统计表明，无论政策如何调控，房地产信托一直居于信托资金投资领域的前三甲，房地产信托也被称为信托产品的“三驾马车”之一。与其他任何金融企业的金融产品不同，信托公司开发的信托产品面临刚性兑付压力。如果信托产品亏损或者达不到预期收益率，则会产生很大的社会影响。刚性兑付压力下的信托公司，在设计产品的时候考虑的不是如何给客户创造最大化的收益，而是如何达到信托合同上约定的预期收益率。正因为如此，信托公司开展的多为融资类业务，追求的是“固定收益”。

目前，房地产信托业务最大的风险就是信托资金的实际用途大部分均为补充开发商自有资金投资，不仅与监管政策相违背，也注定信托融资的还款来源难以依托项目本身的现金流，从而增加了风险系数。要根治这一弊端，首先就要树立“基于项目”这一房地产投资的核心理念，即房地产信托业务的核心是项目，而不是基于某地产商的信誉或实力，信誉好、实力强可以为项目加分，但不能因此忽视了项目本身的开发状况、盈利能力与管理水平，房地产信托的收益要基于项目本身现金流，而非开发商其他项目的还款。其次，要以长期投资为主要投资手段，逐步渐少并降低目前以中短期融资型信托为主的局面及占比，这样做有两个主要原因：一是资金链的断裂风险是目前房地产信托业务的最大风险，在市场及货币双重调控压力下，开发商面临产品销售进度及销量下降造成的现金流流入速度减缓及信托融资、开发贷款具有固定到期日期的巨大矛盾，这里面开发贷款还可以延期，而信托融资却直接面临兑付危机，无法展期或延迟兑付，这就有可能造成由还款进度风险转化为项目整体风险。二是房地产项目是目前市场上所有投资中“投资——退出”流程最清晰、程序最规范并具有显著的可预测性的投资品种。一个房地产项目从获取项目土地、办理开发手续到建筑安装，销售回款直至项目清算，流程清晰、每个环节相对固定，时间可以预测且大部分房地产项目均设立项目公司，可以很简便的通过清算项目公司实现市场价格退出，是最好的具有明确退出方式、大致退出时间、运作流程最清晰的项目投资标的，特别适宜针对固定项目实施股权投资或长期现金流权益投资。最后，“基于项目的投资”需要信托公司深入项目进行管理，确实对项目的投资以及现金流的回收进行掌控，要做到真正的主动管理。因此，“基于项目、长期投资、强化管理”是后调控时期房地产信托业务的主要发展模式。由此可见，房地产信托的下一步转型，是对信托公司风控能力、营销能力、管理能力等方面的综合考验。

在遇到资本金短缺的情况下，房地产开发公司该如何运用信托平台解决资本金问题呢？备选方案包括：一，信托公司以信托资金入股项目公司，成为项目公司股东，入股项目公司的资金被评判为项目资本金不存在法律瑕疵。在信托期限届满或信托期限内满足约定条件时，由约定的项目公司股东或者其他第三方按照约定的价款收购信托持股。二，信托公司以信托资金中很少的一部分入股项目公司并成为项目公司股东，然后将剩余资金以股东借款的形式进入项目公司，如果这部分资金劣后于银行贷款或其他债务的偿还，则一般可被认为项目资本金。

房地产信托股权业务模式的操作关键在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题，为此必须密切关注两个方面：一是信托公司在项目公司所处的“控制”地位，以便于信托资金及银行后续贷款资金的使用和其他重要事项拥有决定权，从而确保资金的合理运用与项目的按期完成；二是房地产项目本身是够具备良好的市场前景，以便在“股权转让退出”等机制无法实现的情况下，信托公司通过拍卖等处置程序进行股权变现，从而确保信托资金的正常退出。

编辑推荐

　　《房地产信托投融资实务及典型案例》国内**本关于房地产信托实务的专业读物、内**次系统呈现房地产信托的真实案例、国内首次全方位梳理房地产信托的实用信息。

书籍介绍

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